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打开县域市场困境,解开新城镇化麻筋
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2016/03/11

在新型城镇化推进的过程中,城镇体系逐步完善,但各类城镇发展的协调性仍有待提高。根据戴德梁行多年对县域相关物业项目的操作经验,县域作为城市和乡村的纽带,在城市布局和形态、城市群的形成、产业的转移与升级等各个方面均发挥着关键的作用,在一二线城市成本高企、竞争日益激烈的今天,越来越多的战略目光下沉到发展潜力巨大的县域。但在当前的县域物业开发过程中,仍然面临着诸多的挑战。



县域发展是新型城镇化的关键


以广西壮族自治区的城镇化发展为例。作为面向东盟开放的窗口,广西的发展具有重要的战略意义,2014年7月,自治区印发了《广西壮族自治区新型城镇化规划(2014-2020年)》,明确了新型城镇化发展的蓝图。而对于广西而言,在全区的110个县级行政区划中,市辖区数量仅为36个,县域单位占67.27%,县域人口占全区总人口的72.35%。在总体的城镇化进程中,县域的城镇化或许是更值得关注的议题。


县域市场面临的困境



特征一:人口规模有限,导入能力差



在全区74个县域单位中,仅有23个人口在50万以上,大多数为人口在20-50万的中小城市(42个),县域的大部分人口又分布在乡镇,呈现分布离散,集聚程度低的特征。而由于大部分县域经济仍然处于低水平、低质量、低附加值的工业化初级和中级阶段,未形成产业的集聚发展,缺乏人口导入能力。


特征二:开发水平初级,去化速度慢





人口基础的薄弱突出表现为市场需求弱化,供应方缺乏市场的驱动,大多数物业项目的开发水平仍停留在初级状态,去化速度缓慢;而低质的供应又对市场形成抑制,有效需求无法被满足,出现需求外溢,供需之间形成恶性循环。另一方面,在物业开发高速发展的过程中,多数县域累积了大量库存,在缺乏有效化解库存手段的情况下,新项目特别是大规模项目的开发受到极大的制约。


特征三:投资回报敏感,开发意愿低





高库存、弱需求、低品质等多种因素的叠加挤压了物业项目的利润空间,在难以通过产品溢价的市场环境中,成本成为制约利润的主要因素,而由于单位利润有限,销售型的物业同时还需要依靠销售数量的增长,资本的回报率对于成本和销售量十分敏感。这种敏感性导致资本在进入县域市场时过于审慎。而缺乏市场化资金来源,进一步制约了县域的发展速度。



图:广西109个县域房地产开发投资相对固定资产投资占比(2014年),县/县级市的投资占比普遍偏低,反映县域房地产投资意愿低下



新型城镇化进程下县域物业开发的思考



破解县域市场当前的困境,应该从区域、项目和产品三个层次寻求破题的思路。


区域的产业联动

融入产业生态,形成良性循环




项目从封闭的自我生态向开放的产业生态转变。深入挖掘产业整合的潜力,将项目作为载体平台,成为产业发展的一环,如在综合体物业中整合金融、互联网、商贸等 产业链条,在旅游物业中整合农业、文化、艺术等,均存在较为广阔的挖掘空间。同时在产业整合的过程中可以充分利用政策红利,积极寻求合作,形成相互推动的 良性循环。



项目的功能延展

提供多样化服务,激活潜在需求



物业从单一功能向复合功能转变。以住宅项目为例,在提供居住的基础上,考虑通过配套的打造以完善公共空间、社区服务、教育、医疗等公共服务功能;同样地,旅游项目在观光休闲的基础上延展教育、商业、商务等功能,工业项目在生产、办公的基础上延展居住、商业、会展、物流等。物业功能的延展既是新型城镇化以人为本理念的体现,围绕人的需求点展开,衔接“需求-产业”的两端,实现有机均衡;另一方面也是提高物业竞争力、获得持续人气的重要手段。


产品的理念升级

满足多元化需求,挖掘市场空间



产品从单一向多元转变。产品的多元拓展一方面是作为不同功能的载体,另一方面也是满足不同客群的需求。在小市场的规模化项目中,客户多元化是发展成功的必经之路,而多元化需求的挖掘可以提高市场的活力,也使得项目存在更多可挖掘的利润空间。

我们认为,通过发展模式的深入分析与研究,能够在新型城镇化的过程中找到新的驱动力,有效地突破当前县域物业发展的困境。


1

将物业发展融合为产业生态的一环,推动产业的升级与集聚,在产城融合的过程中借助政策优势降低成本,提高资金的回报率,并且实现人口的集聚。


2

通过功能的复合、产品多元化发展,解决规模化开发的困境,并且通过项目的多元属性和创新,挖掘客户需求,改变现有成本型市场的困境,通过实现产品溢价以提高收益。



在项目实际操作的过程中,我们仍然需要大量的区域、产业、客群、产品方面的研究,如何寻找契合客户目标的发展方向,保证落地性与可靠性是我们服务的重点。戴德梁行将发挥全国乃至世界范围内的操作经验优势,密切关注新型城镇化发展,为政府和企业提供优质可靠的服务。

文中部分图片来源网络


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县域发展是新型城镇化的关键


以广西壮族自治区的城镇化发展为例。作为面向东盟开放的窗口,广西的发展具有重要的战略意义,2014年7月,自治区印发了《广西壮族自治区新型城镇化规划(2014-2020年)》,明确了新型城镇化发展的蓝图。而对于广西而言,在全区的110个县级行政区划中,市辖区数量仅为36个,县域单位占67.27%,县域人口占全区总人口的72.35%。在总体的城镇化进程中,县域的城镇化或许是更值得关注的议题。


县域市场面临的困境



特征一:人口规模有限,导入能力差



在全区74个县域单位中,仅有23个人口在50万以上,大多数为人口在20-50万的中小城市(42个),县域的大部分人口又分布在乡镇,呈现分布离散,集聚程度低的特征。而由于大部分县域经济仍然处于低水平、低质量、低附加值的工业化初级和中级阶段,未形成产业的集聚发展,缺乏人口导入能力。


特征二:开发水平初级,去化速度慢





人口基础的薄弱突出表现为市场需求弱化,供应方缺乏市场的驱动,大多数物业项目的开发水平仍停留在初级状态,去化速度缓慢;而低质的供应又对市场形成抑制,有效需求无法被满足,出现需求外溢,供需之间形成恶性循环。另一方面,在物业开发高速发展的过程中,多数县域累积了大量库存,在缺乏有效化解库存手段的情况下,新项目特别是大规模项目的开发受到极大的制约。


特征三:投资回报敏感,开发意愿低





高库存、弱需求、低品质等多种因素的叠加挤压了物业项目的利润空间,在难以通过产品溢价的市场环境中,成本成为制约利润的主要因素,而由于单位利润有限,销售型的物业同时还需要依靠销售数量的增长,资本的回报率对于成本和销售量十分敏感。这种敏感性导致资本在进入县域市场时过于审慎。而缺乏市场化资金来源,进一步制约了县域的发展速度。



图:广西109个县域房地产开发投资相对固定资产投资占比(2014年),县/县级市的投资占比普遍偏低,反映县域房地产投资意愿低下



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破解县域市场当前的困境,应该从区域、项目和产品三个层次寻求破题的思路。


区域的产业联动

融入产业生态,形成良性循环




项目从封闭的自我生态向开放的产业生态转变。深入挖掘产业整合的潜力,将项目作为载体平台,成为产业发展的一环,如在综合体物业中整合金融、互联网、商贸等 产业链条,在旅游物业中整合农业、文化、艺术等,均存在较为广阔的挖掘空间。同时在产业整合的过程中可以充分利用政策红利,积极寻求合作,形成相互推动的 良性循环。



项目的功能延展

提供多样化服务,激活潜在需求



物业从单一功能向复合功能转变。以住宅项目为例,在提供居住的基础上,考虑通过配套的打造以完善公共空间、社区服务、教育、医疗等公共服务功能;同样地,旅游项目在观光休闲的基础上延展教育、商业、商务等功能,工业项目在生产、办公的基础上延展居住、商业、会展、物流等。物业功能的延展既是新型城镇化以人为本理念的体现,围绕人的需求点展开,衔接“需求-产业”的两端,实现有机均衡;另一方面也是提高物业竞争力、获得持续人气的重要手段。


产品的理念升级

满足多元化需求,挖掘市场空间



产品从单一向多元转变。产品的多元拓展一方面是作为不同功能的载体,另一方面也是满足不同客群的需求。在小市场的规模化项目中,客户多元化是发展成功的必经之路,而多元化需求的挖掘可以提高市场的活力,也使得项目存在更多可挖掘的利润空间。

我们认为,通过发展模式的深入分析与研究,能够在新型城镇化的过程中找到新的驱动力,有效地突破当前县域物业发展的困境。


1

将物业发展融合为产业生态的一环,推动产业的升级与集聚,在产城融合的过程中借助政策优势降低成本,提高资金的回报率,并且实现人口的集聚。


2

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在项目实际操作的过程中,我们仍然需要大量的区域、产业、客群、产品方面的研究,如何寻找契合客户目标的发展方向,保证落地性与可靠性是我们服务的重点。戴德梁行将发挥全国乃至世界范围内的操作经验优势,密切关注新型城镇化发展,为政府和企业提供优质可靠的服务。

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