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吻醒睡美人丨“睡城”因何而眠
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2015/08/12

 
本文将根据我行对国内多个新城镇案例的分析研究,总结城镇化过程中经常发生的多个方面的问题,厘清“睡城”问题产生的根源,以飨读者。

先天基因

地理区位、资金支持、拆迁安置、优惠政策可谓是新城镇发展的先天基因,这当中最常出现问题的是资金支持与拆迁安置。

首先,资金从哪来。土地储备以后,如何去做一级开发?如何整理土地?政府发布整理地块的意向,找到一级开发商把生地变熟,这中间如何融资?我们认为在土地的一级开发中,最主要的融资方法是:

● 开发商做一级开发,成本加一定比例的利润作为回报;

● 政府邀请一级开发商进行整理土地,一级开发以后,会给合作的开发商一个买地的折扣;

● 在开发商帮助政府整理好土地以后,协助政府制定卖地政策及策略,并分享一部分土地出让收益。

而对于拆迁安置,我行建议先期制定相应的拆迁基准,可以避免拆迁补偿纠结,加速拆迁进程。在拆迁补偿里,首先是征地的补偿,提出除给农民一笔征地补偿以外,额外赠送农民一块村集体自用地,这样即可避免“农民一夜退贫”,又可减少一部分征地赔偿。

规划与发展时序的制定

总体规划应包括土地用途、功能设计、开发强度、道路交通及城市配套等多方面的规划。此外,合理的总体规划需符合市场预测,这就要求规划者对各物业的价格、市场消化量、配套、建筑质量及运营管理等作超前考虑。

再者,新城开发通常是分阶段、分步骤进行的,产业与人口的入驻很有可能是“边建边入、滚动开发”。

交通配套规划与实施

科学设计与建设的交通网络是新城区成为社会有机体的先决条件。无论一个新城是位于现有城区的边缘近郊、还是远距离自成一体的卫星市镇,实现新城内部各类交通与建城区的无缝对接都是重中之重。无缝对接并非单指新城与建成区点对点的交通接驳,而是形成一个有机的交通网络。此外,交通站点用地的科学利用与开发等等,也值得国内外许多新城区重新探讨与审视。

产业导入与产城融合

越来越多的地方政府已经意识到,建立扎实的产业基础不仅是税收的保证,更能吸引就业与居住人口,带活一座新城。然而并不是每个地方政府都会对这些问题进行系统、专业的思考;聘请第三方专业机构进行规划的则更少。现实情况是,由于产业定位缺失,或同质化严重,许多地方产业迟迟无法导入,或者发展不够健康合理,新城最终沦为空城;又或者因为产城严重分离,一些新城白天空空荡荡、另一些新城则晚上鲜有灯光。

并且,如何避免招商定位出现缺口?其实在策划初期阶段,就应与一些筛选过的开发商做一些访谈,征求他们对土地或者项目的兴趣和意见,以确保开发出的产品是符合开发商的要求的。这样能促进招商和定位衔接。

新城运营管理与服务

大多数新城区在地理上位于郊区地带,甚至在诞生初期完全处于荒无人烟的状态;即便新城已有高楼拔地而起,不少人也会担心在此居住与通勤的安全性和便利性。另一种情况是,一些新城区规划图纸做得很完美,但在实际执行过程中,可能由于无法摆平拆迁或其他相关问题,而不得不委曲求全,或者干脆放弃初衷,使得规划沦为纸上谈兵……因此,新城开发需要同时解决治安管理、环境维护、利益协调以及交通运输等服务等一系列社会、环境与经济效益问题,方能实现规划落位。

许多新城迟迟无法入驻,正是因为缺乏管理服务经验,不仅令宣传口号中的“宜商、宜居”落空,更让新城变为“睡城”。











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地理区位、资金支持、拆迁安置、优惠政策可谓是新城镇发展的先天基因,这当中最常出现问题的是资金支持与拆迁安置。

首先,资金从哪来。土地储备以后,如何去做一级开发?如何整理土地?政府发布整理地块的意向,找到一级开发商把生地变熟,这中间如何融资?我们认为在土地的一级开发中,最主要的融资方法是:

● 开发商做一级开发,成本加一定比例的利润作为回报;

● 政府邀请一级开发商进行整理土地,一级开发以后,会给合作的开发商一个买地的折扣;

● 在开发商帮助政府整理好土地以后,协助政府制定卖地政策及策略,并分享一部分土地出让收益。

而对于拆迁安置,我行建议先期制定相应的拆迁基准,可以避免拆迁补偿纠结,加速拆迁进程。在拆迁补偿里,首先是征地的补偿,提出除给农民一笔征地补偿以外,额外赠送农民一块村集体自用地,这样即可避免“农民一夜退贫”,又可减少一部分征地赔偿。

规划与发展时序的制定

总体规划应包括土地用途、功能设计、开发强度、道路交通及城市配套等多方面的规划。此外,合理的总体规划需符合市场预测,这就要求规划者对各物业的价格、市场消化量、配套、建筑质量及运营管理等作超前考虑。

再者,新城开发通常是分阶段、分步骤进行的,产业与人口的入驻很有可能是“边建边入、滚动开发”。

交通配套规划与实施

科学设计与建设的交通网络是新城区成为社会有机体的先决条件。无论一个新城是位于现有城区的边缘近郊、还是远距离自成一体的卫星市镇,实现新城内部各类交通与建城区的无缝对接都是重中之重。无缝对接并非单指新城与建成区点对点的交通接驳,而是形成一个有机的交通网络。此外,交通站点用地的科学利用与开发等等,也值得国内外许多新城区重新探讨与审视。

产业导入与产城融合

越来越多的地方政府已经意识到,建立扎实的产业基础不仅是税收的保证,更能吸引就业与居住人口,带活一座新城。然而并不是每个地方政府都会对这些问题进行系统、专业的思考;聘请第三方专业机构进行规划的则更少。现实情况是,由于产业定位缺失,或同质化严重,许多地方产业迟迟无法导入,或者发展不够健康合理,新城最终沦为空城;又或者因为产城严重分离,一些新城白天空空荡荡、另一些新城则晚上鲜有灯光。

并且,如何避免招商定位出现缺口?其实在策划初期阶段,就应与一些筛选过的开发商做一些访谈,征求他们对土地或者项目的兴趣和意见,以确保开发出的产品是符合开发商的要求的。这样能促进招商和定位衔接。

新城运营管理与服务

大多数新城区在地理上位于郊区地带,甚至在诞生初期完全处于荒无人烟的状态;即便新城已有高楼拔地而起,不少人也会担心在此居住与通勤的安全性和便利性。另一种情况是,一些新城区规划图纸做得很完美,但在实际执行过程中,可能由于无法摆平拆迁或其他相关问题,而不得不委曲求全,或者干脆放弃初衷,使得规划沦为纸上谈兵……因此,新城开发需要同时解决治安管理、环境维护、利益协调以及交通运输等服务等一系列社会、环境与经济效益问题,方能实现规划落位。

许多新城迟迟无法入驻,正是因为缺乏管理服务经验,不仅令宣传口号中的“宜商、宜居”落空,更让新城变为“睡城”。











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